Viktige poeng
- Kriteriene for «Golden Visa»-programmet krever en eiendomsinvestering på minst 2 millioner AED for å oppnå ti års oppholdstillatelse, uten krav om egenkapital etter de nylige endringene i regelverket
- Kun boligeiendommer i utpekte områder med full eiendomsrett kvalifiserer, inkludert leiligheter, villaer, rekkehus og prosjekter under utvikling fra godkjente utbyggere
- Investorer kan finansiere opptil 80 % av eiendomsverdien gjennom godkjente banker i De forente arabiske emirater, noe som krever NOC-dokumentasjon fra banken og opprettholdelse av minimumsgrenser for egenkapital
- Innehavere av Golden Visa nyter omfattende rettigheter til familiegjenforening, fleksibilitet ved lengre fravær og fornybar tiårig status, forutsatt at eiendomsinvesteringen opprettholdes
De forente arabiske emiraters «Golden Visa»-program har forandret måten internasjonale investorer forholder seg til eiendomsinvesteringer i emiratene på. Det er avgjørende å forstå kriteriene for «Golden Visa»-programmet når det gjelder eiendom for alle som vurderer å oppnå langvarig oppholdstillatelse gjennom eiendomseierskap. Programmet tilbyr fornybare tiårige oppholdstillatelser til kvalifiserte eiendomsinvestorer, og skaper dermed en attraktiv vei inn for globale gründere og entreprenører som søker stabilitet i et av verdens mest dynamiske forretningssentre.
Eiendomsinvestering har blitt en av de mest tilgjengelige måtene å oppnå oppholdstillatelse i De forente arabiske emirater på. Kravene fastsetter en minimumsverdi på eiendommen på 2 millioner AED på kjøpstidspunktet, men nylige endringer i regelverket har innført flere muligheter for investorer med lavere terskler. Disse endringene gjenspeiler De forente arabiske emiraters satsing på å tiltrekke seg mangfoldig internasjonalt talent og kapital.
Fordelene strekker seg utover rene oppholdsrettigheter. Innehavere av «Golden Visa» får tilgang til en rekke fordeler, blant annet muligheten til å forsørge familiemedlemmer, være borte i lengre perioder uten å miste oppholdsstatusen, og drive virksomhet uten krav om lokal sponsor. For gründere som leder internasjonale virksomheter, er denne fleksibiliteten uvurderlig. Programmet støtter også etablering av virksomhet i Dubai ved å gi langsiktig trygghet som tradisjonelle visumordninger ikke kan måle seg med.
Forståelse av kravene til investeringsgrensen
Det vanlige «gullvisumet» gjennom eiendomskjøp krever en eiendom verdt 2 millioner AED, eller omtrent 545 000 USD. Denne terskelen gjelder for investorer i alle aldre som søker om tiårig oppholdstillatelse. Investeringen kan bestå av én enkelt eiendom eller flere eiendommer, forutsatt at den samlede verdien oppfyller minimumskravet. Alle eiendommene må være registrert i investorens navn med gyldige skjøter utstedt av det relevante eiendomsregisteret.
Nylige endringer i regelverket har opphevet det tidligere kravet om et minimumsinnskudd på 1 million AED. Fra og med 24. januar 2024 trenger investorer ikke lenger å betale et minimumsinnskudd, noe som gjør finansierte kjøp mer tilgjengelige. Investorer kan nå benytte seg av boliglån på opptil 80 % av eiendommens verdi, forutsatt at eiendommen fortsatt er verdsatt til 2 millioner AED eller mer, og at nødvendig bankdokumentasjon fremlegges.
For investorer som er 55 år eller eldre finnes det alternative ordninger med lavere krav. Eiendommer til en verdi av minst 1 million AED gir investorer som er 55 år eller eldre rett til et femårig visum. Dette gir en mer tilgjengelig inngangsport for pensjonister og delvis pensjonerte fagpersoner som ønsker oppholdstillatelse i De forente arabiske emirater.
Typer eiendommer som kvalifiserer for «golden visa»
Kun boligeiendommer er kvalifiserte, herunder leiligheter, villaer, rekkehus eller boligtomter. Næringseiendommer som kontorer, butikklokaler eller lagerbygninger oppfyller ikke kriteriene for eiendomsinvesteringer i forbindelse med søknader om «golden visa». Denne begrensningen sikrer at programmet retter seg mot investorer som bidrar til boligmarkedet og etablerer reelle boliger i De forente arabiske emirater.
Både ferdigstilte eiendommer og prosjekter på tegning er kvalifisert for programmet. Investorer kan kjøpe én eller flere eiendommer på tegning til en verdi av minst 2 millioner AED fra godkjente lokale eiendomsmeglerfirmaer. Denne fleksibiliteten gjør det mulig for investorer å gå inn i nye prosjekter og dra nytte av verdistigning i løpet av byggefasen.
Eiendommene må ligge i utpekte områder med eiendomsrett der utenlandsk eierskap er tillatt. Dubai tilbyr omfattende områder med eiendomsrett, blant annet Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills og Dubai Hills Estate. I Abu Dhabi omfatter de kvalifiserte områdene Saadiyat Island, Yas Island, Al Reem Island og Corniche-området. Sharjah og andre emirater har sine egne utpekte områder med eiendomsrett, med ulike eiendomsalternativer.
Finansiering av eiendom og hensyn ved boliglån
Boliglånsfinansiering spiller en viktig rolle i å gjøre eiendomsinvesteringer for Golden Visa tilgjengelig for et bredere spekter av investorer. Avskaffelsen av det obligatoriske forskuddet på 1 million AED har fundamentalt endret finansieringsbildet. Investorer kan nå sikre seg rett til Golden Visa samtidig som de finansierer opptil 80 % av eiendomsverdien gjennom godkjente banker i De forente arabiske emirater. Eiendomsverdien er det viktigste, og investorer må oppfylle terskelen på 2 millioner AED med et minimum av 20 % i forskudd. For en eiendom verdsatt til 2 millioner AED betyr dette 400 000 AED i egenkapital på forhånd. De resterende 1,6 millioner AED kan finansieres gjennom konvensjonelle boliglånsprodukter som tilbys av finansinstitusjoner med lisens i De forente arabiske emirater. Ved kjøp av eiendom med pantelån må investorer fremlegge et intet innvendinger-sertifikat fra finansieringsbanken. Dette NOC-sertifikatet bekrefter bankens samtykke til at eiendommen kan tjene som grunnlag for sponsing av Golden Visa. Sertifikatet angir vanligvis eiendommens totale verdi, finansieringsbeløpet og egenkapitalandelen som eies av investoren. Eiendomsmyndighetene krever denne dokumentasjonen som en del av visumnominasjonsprosessen. Ulike emirater har litt forskjellige krav til boliger med pantelån. Abu Dhabi krever for eksempel at pantelån gjennom nasjonale banker er tillatt for eiendommer verdt mer enn 2 millioner AED, og at investorens egenkapital må være på minst 2 millioner AED. Dette betyr at for en eiendom verdsatt til 5 millioner AED, kan den utestående boliglånsstørrelsen ikke overstige 3 millioner AED. Kjøp av eiendom på tegning med betalingsplaner fra utbyggeren utgjør en annen finansieringsmulighet. Mange godkjente utbyggere tilbyr strukturerte betalingsplaner som strekker seg over hele byggeperioden. Disse betalingsplanene krever ofte lavere innskudd i forhold til ferdigstilte eiendommer, men investorer må sikre at deres samlede innbetalinger og eiendomsverdi oppfyller terskelverdiene for gullvisum på søknadstidspunktet.Tidspunktet for søknader om Golden Visa i forhold til eiendomskjøp har blitt mer fleksibelt. Den digitale prosessen kan nå starte rett etter at den første avdraget er betalt til en utbygger, uten at man trenger å vente til overlevering eller full betaling. Dette gjør det mulig for investorer å sikre seg oppholdstillatelse tidligere i eiendomsprosessen, noe som gir trygghet mens byggingen pågår.
Våre åpningstider: mandag til fredag, kl. 9–18 GMT+4
Alternative oppholdsmuligheter med lavere terskel
I tillegg til det vanlige tiårige «golden visa», har De forente arabiske emirater innført mellomliggende oppholdsmuligheter for eiendomsinvestorer under terskelen på 2 millioner AED. Disse veiene fungerer som springbrett for investorer som bygger opp sin eiendomsportefølje i De forente arabiske emirater eller som ønsker å teste markedet før de forplikter seg til større investeringer.Den toårige oppholdstillatelsen krever eierskap til bolig i Dubai til en verdi av minst 750 000 AED, og boliger med pantelån godtas dersom minst 750 000 AED er betalt og det foreligger en NOC fra banken. Dette alternativet appellerer til yngre fagpersoner og gründere som etablerer seg i emiratet. Visumet kan fornyes så lenge eiendomsbesittelsen opprettholdes og verdigrensene overholdes. Femårige oppholdstillatelser er tilgjengelige for investorer som oppfyller mellomliggende kriterier. Flere eiendommer kan kombineres for å nå den kvalifiserende verdien, forutsatt at alle eiendommene er registrert i investorens navn eller i fellesskap med en ektefelle med like store andeler. Fleksibiliteten i eiendomssammenslåing gjør det mulig for investorer å diversifisere på tvers av ulike lokasjoner og eiendomstyper, samtidig som de fortsatt kvalifiserer for forlenget opphold. For pensjonister og modne investorer tilbyr aldersspesifikke ordninger ytterligere alternativer. Investorer som er 55 år eller eldre kvalifiserer for et femårig visum med en eiendom verdt minst 1 million AED. Denne reduserte terskelen anerkjenner verdien modne investorer tilfører UAEs boligmiljøer og tjenesteøkonomi. Guiden til UAE Golden Visa gir omfattende informasjon om alle oppholdsmuligheter tilgjengelig for internasjonale investorer. Å forstå hele spekteret av alternativer gjør det mulig for investorer å velge den veien som passer best med deres investeringskapasitet, familieforhold og langsiktige mål.
"Den digitale prosessen kan nå starte umiddelbart etter at den første avdraget er betalt til utbyggeren, uten at man trenger å vente til overlevering eller full betaling."
Dokumentasjonskrav for søknader om «golden visa»
For å få innvilget søknad om gyldent visum må du legge frem grundig dokumentasjon som viser at du eier eiendommen og at investeringen har en viss verdi. Det viktigste kravet er bevis på eierskap gjennom offisielle skjøter eller kjøpekontrakter som er registrert hos det aktuelle eiendomsregisteret. Disse dokumentene må tydelig vise investorens navn, opplysninger om eiendommen og kjøpesummen, som må oppfylle minimumsgrensen. Nødvendige dokumenter inkluderer pass, e-skjøte eller skjøte, et personlig bilde, UAE-ID hvis du har det, og en kopi av gjeldende oppholdstillatelse hvis du har det. Eierskapsbeviset fungerer som det primære beviset på eierskap og investeringsverdi. Elektroniske eierskapsbevis utstedt av Dubai Land Department eller tilsvarende myndigheter i andre emirater godtas fullt ut for søknader om gullvisum. For eiendommer med pant blir det nødvendig med tilleggsdokumentasjon. Bankene må utstede et intet innvending-sertifikat (NOC) som eksplisitt angir at de ikke har innvendinger mot utstedelse av oppholdstillatelse basert på eiendommen. Dette NOC-et må angi det innbetalte beløpet og gjenværende saldo, og vise at investorens egenkapital oppfyller terskelen på 2 millioner AED, selv om den totale eiendomsverdien overstiger dette beløpet. Eiere av flere eiendommer som kombinerer verdiene for å nå 2 millioner AED, må fremlegge dokumentasjon for hver enkelt eiendom. Alle skjøter må vise eierskap i investorens navn, og den samlede eiendomsverdien må dokumenteres med offisielle verdivurderingssertifikater fra det relevante eiendomsregisteret. Dokumentasjonspakken skal tydelig vise hvordan den samlede eiendomsverdien oppfyller kravene til gullvisum. Investorer i eiendommer under oppføring må fremlegge kjøpsavtaler fra godkjente utbyggere samt bevis på betalinger foretatt til dags dato. Bevis på at det er foretatt betalinger på minst 2 millioner AED til eiendomsutbyggeren til dags dato oppfyller investeringskravet. Betalingsplaner utstedt av utbyggeren og bankoverføringsdokumentasjon underbygger den samlede investeringsverdien. Eiendomsverdivurderingssertifikater utstedt av offisielle eiendomsmyndigheter gir uavhengig verifisering av eiendommens verdi. Disse sertifikatene er særlig viktige når eiendomsmarkedets verdier har endret seg siden den opprinnelige kjøpsdatoen. Eiendomsmyndighetene vurderer gjeldende markedsverdier basert på sammenlignbare salg og stedsspesifikke faktorer, noe som sikrer at kvalifiseringen for Golden Visa gjenspeiler reelle investeringsnivåer.
Få den mest relevante informasjonen om næringslivet i Dubai
Søknadsprosess og behandlingstid
Søknadsprosessen for gullvisum har blitt stadig mer strømlinjeformet gjennom digitale plattformer. Den føderale myndigheten for identitet og statsborgerskap driver den primære digitale portalen for søknader om gullvisum, som er tilgjengelig både via nettgrensesnitt og mobilapplikasjoner. Denne sentraliseringen har redusert behandlingstiden betydelig og forbedret kommunikasjonen mellom offentlige instanser. Søknadsprosessen starter med utarbeidelse og innsending av dokumenter via ICP-smartportalen. Investorer laster opp skannede kopier av alle nødvendige dokumenter, inkludert pass, skjøter, eiendomsverdivurderingssertifikater og bank-NOC-er hvis det er aktuelt. Systemet utfører innledende valideringskontroller av dokumentformater og fullstendighet før søknadene videresendes til relevante myndigheter for innholdsmessig gjennomgang. De fleste søknader behandles i løpet av 10 til 15 virkedager, forutsatt at alle dokumenter er i orden. Denne tidsrammen representerer en betydelig forbedring sammenlignet med tidligere behandlingstider. Den digitale integrasjonen mellom Dubai Land Department, andre tinglysingsmyndigheter, utbyggere og innvandringsmyndigheter har eliminert mange manuelle koordineringstrinn som tidligere forlenget behandlingstiden. Innledende godkjenninger gir søkere et seks måneders visum for flere innreiser, slik at de kan fullføre oppholdspapirene. I løpet av denne perioden må investorer gjennomgå medisinske undersøkelser ved godkjente helsesentre og fullføre innsamling av biometriske data for utstedelse av Emirates ID. Den medisinske undersøkelsen omfatter standard testing for smittsomme sykdommer og røntgen av brystet, og resultatene er vanligvis klare i løpet av få dager. Den medisinske undersøkelsen koster omtrent 700 AED, noe som utgjør en del av de totale visumbehandlingsgebyrene. Ytterligere kostnader inkluderer gebyrer for Emirates ID, behandlingsgebyrer for oppholdstillatelse og administrative tjenestegebyrer. De totale utgiftene for hele prosessen med å få et «golden visa» som eiendomsinvestor er ca. 9 684,75 AED per 2025. Disse avgiftene kommer i tillegg til kostnadene ved kjøp av eiendom og må budsjetteres deretter. For investorer som søker gjennom DIFC- eller ADGM-strukturer, kan det gjelde ytterligere hensyn. Disse finansielle frizonene tilbyr unike veier til selskapsdannelse som kan utfylle strategier for oppholdstillatelse med «golden visa» for gründere og bedriftseiere.
"De fleste søknader behandles i løpet av 10 til 15 virkedager, forutsatt at alle dokumentene er i orden, noe som utgjør en betydelig forbedring sammenlignet med tidligere behandlingstider."
Familiesamling og dekning av pårørende
Innehavere av Golden Visa har omfattende rettigheter til familiegjenforening som går utover begrensningene i tradisjonelle oppholdstillatelser. Programmet anerkjenner viktigheten av å holde familier sammen og gir inkluderende dekning for ektefeller, barn og i noen tilfeller foreldre og husholdningspersonale. For å kunne søke om gjenforening med ektefelle må det fremlegges en attestert og oversatt ekteskapsattest som bekrefter det lovlige ekteskapsforholdet. Innehaveren av et gullvisum kan sponsere sin ektefelle uavhengig av nasjonalitet, noe som gir parene samme langsiktige oppholdsstatus. Begge ektefellene får samme visumvarighet og fornyelsesrettigheter, noe som skaper trygghet for familieplanlegging og karriereutvikling. Sønner er dekket opp til 25 år, med utvidet dekning hvis de begynner på studier, mens ugifte døtre ikke har noen aldersgrense i det hele tatt. Dette representerer en betydelig utvidelse fra tradisjonelle visumpolitikker som påla strengere aldersbegrensninger for barn som er avhengige av forsørger. Den utvidede dekningen anerkjenner den utviklende naturen til familiestrukturer og utdanningsforløp i det moderne samfunnet. Foreldre kan sponses under visse betingelser, som vanligvis krever bevis på økonomisk avhengighet og sponsorens evne til å forsørge dem. Muligheten til å sponse eldre foreldre gjør at flergenerasjonsfamilier kan holde sammen, noe som er særlig verdifullt for investorer fra kulturer med sterke tradisjoner for storfamilier. Sponsing av foreldre krever tilleggsdokumentasjon, inkludert bevis på slektskap og potensielt helseforsikringsdekning. Hushjelper og støttepersonell kan inkluderes i sponsingsøknader, underlagt spesifikke krav. Denne bestemmelsen anerkjenner behovet for husholdningsstøtte hos familier som flytter til De forente arabiske emirater, og sikrer tilgang til kjente husholdningsordninger. Sponsing av husholdningspersonell krever ansettelseskontrakter, lønnsforpliktelser og boligordninger som oppfyller kravene i arbeidslovgivningen i De forente arabiske emirater. Den omfattende familiedekningen skiller gullvisumet fra andre oppholdsmuligheter. Tradisjonelle arbeidsvisum pålegger ofte betydelige restriksjoner på sponsing av pårørende, særlig for voksne barn og foreldre. Golden Visa eliminerer disse begrensningene, noe som gjør det særlig attraktivt for investorer som prioriterer familiens samhold ved siden av forretnings- og investeringsmål. Å forstå sammenhengen mellom eiendomsinvesteringer og oppholdsmuligheter i De forente arabiske emirater hjelper investorer med å velge den mest hensiktsmessige veien for deres omstendigheter. Noen investorer kan ha nytte av å kombinere Golden Visa med strategier for selskapsdannelse, særlig hvis de planlegger å etablere forretningsvirksomhet ved siden av eiendomsinvesteringer.
Opprettholdelse av gyldighet for «golden visa» og hensyn ved fornyelse
Golden Visa-status krever kontinuerlig overholdelse av spesifikke vilkår, hovedsakelig knyttet til opprettholdelse av den kvalifiserende eiendomsinvesteringen. Hovedkravet er at investorer beholder eiendom verdt minst 2 millioner AED gjennom hele visumets gyldighetsperiode. Salg av den kvalifiserende eiendommen medfører konsekvenser for visumet, med mindre den umiddelbart erstattes med en annen kvalifiserende investering. Salg av din kvalifiserende eiendom vil føre til opphevelse av visumet, og for å beholde visumet må du anskaffe en annen eiendom verdt minst 2 millioner AED. De fleste emirater gir en frist på omtrent en måned til å reinvestere i en erstatningseiendom. Dette tidsvinduet gjør det mulig for investorer å gjennomføre eiendomssalg og -kjøp i koordinerte transaksjoner, noe som minimerer forstyrrelser i oppholdet. Strategiske investorer opprettholder ofte eiendomsporteføljer som overstiger minimumskravet, noe som skaper en buffer mot svingninger i markedsverdien. Hvis én eiendom i en portefølje med flere eiendommer selges, kan de gjenværende eiendommene fortsatt oppfylle terskelverdiene for Golden Visa. Denne tilnærmingen gir større fleksibilitet for ombalansering av porteføljen og utnyttelse av investeringsmuligheter. Fornyelsesprosessene starter i de siste månedene av visumets tiårige gyldighetsperiode. Fornyelsessøknader følger lignende dokumentasjonskrav som første søknader, og krever oppdaterte skjøter, eiendomsverdivurderingsattester og bevis på at investeringsverdiene fortsatt oppfyller programmets terskler. Fornyelsesprosessen går vanligvis jevnere enn første søknader, da myndighetene allerede har søkerens opplysninger i arkivet.Golden Visa tilbyr langsiktig stabilitet med mulighet for fornyelse, forutsatt at investeringskriteriene opprettholdes. Fornyelse skjer ikke automatisk, men godkjennes vanligvis når investorer fortsatt oppfyller kravene til eiendomsbesittelse og verdi. Å føre nøyaktig oversikt over eiendomsbesittelse, gjennomføre periodiske verdivurderinger og sikre at all eiendomsdokumentasjon er oppdatert, bidrar til en smidig fornyelsesprosess. Lengre fravær fra De forente arabiske emirater (UAE) ugyldiggjør ikke automatisk Golden Visa-statusen, noe som er en av programmets mest verdifulle egenskaper. Innehavere av gullvisum kan tilbringe mer enn seks sammenhengende måneder utenfor UAE uten at oppholdstillatelsen deres blir kansellert. Denne fleksibiliteten tilrettelegger for internasjonale forretningsreiser, lengre ferier og å opprettholde boliger i flere land. For investorer som forvalter offshore bankstrukturer eller internasjonale forretningsdrift, er muligheten til å opprettholde opphold i UAE mens de reiser ofte avgjørende. Gullvisumet eliminerer behovet for å returnere til UAE hver sjette måned utelukkende for visumstempling, noe som reduserer den administrative byrden og reisekostnadene.Hensyn til skattemessig bosted kan påvirke hvordan investorer strukturerer sin tilstedeværelse i UAE. Mens det gyldne visumet gir oppholdsrett, krever etablering av skattemessig bosted vanligvis at man kan påvise reelle økonomiske bånd og fysisk tilstedeværelse. Investorer som ønsker å dra nytte av UAE sitt nullskattemiljø, bør sikre at deres ordninger oppfyller både kravene til oppholdstillatelse og kriteriene for skattemessig bosted. Ansvaret for vedlikehold og forvaltning av eiendom fortsetter gjennom hele gyldighetsperioden for det gyldne visumet. Investorer bør sikre at eiendommene forblir i god stand, overholder fellesskapsregler og oppfyller eventuelle boliglånsforpliktelser. Riktig eiendomsforvaltning beskytter investeringsverdien samtidig som det sikrer at eiendommen fortsatt oppfyller kvalifikasjonsstandardene for det gyldne visumet. Å
Aston VIPs rolle i prosessen med å skaffe lisens
navigere gjennom kriteriene for eiendom i forbindelse med det gyldne visumet krever ekspertise innen eiendomsinvestering, innvandringsprosedyrer og overholdelse av regelverk. Aston VIP tilbyr helhetlig støtte til investorer som søker opphold i UAE gjennom eiendomsinvestering, og sikrer at søknadene oppfyller alle krav og går effektivt gjennom godkjenningsprosessene. Vårt team bistår med valg av eiendom i kvalifiserte soner for fri eiendomsrett, og sikrer at investeringene er i tråd med både kriteriene for det gyldne visumet og sunne investeringsprinsipper. Vi koordinerer med utbyggere, banker og eiendomsmyndigheter for å tilrettelegge for eiendomskjøp som oppfyller oppholdskravene, samtidig som vi optimaliserer de økonomiske ordningene. Tjenester for dokumentforberedelse sikrer at alle nødvendige sertifikater, attester og støttedokumenter oppfyller offisielle standarder. Vi veileder kunder gjennom den digitale søknadsprosessen, håndterer innsending via ICP-portaler og koordinerer med relevante myndigheter gjennom hele godkjenningsprosessen. Våre etablerte relasjoner med offentlige instanser gjør det mulig for oss å besvare henvendelser raskt og løse dokumentasjonsproblemer effektivt. Planlegging av medisinske undersøkelser, behandling av Emirates ID og endelig visumstempling koordineres for å minimere ulemper for kunden. For investorer som kombinerer eiendomsinvestering med strategier for etablering av virksomhet, tilbyr vi integrert planlegging som samordner selskapsstiftelse, bankordninger og oppholdsplanlegging. Vår ekspertise omfatter etablering i frihandelsområder, selskapsstiftelse på fastlandet og spesialiserte lisenser i finanssentre. Kontakt Aston VIP via vår kontaktside for å diskutere dine krav til gullvisum og mål for eiendomsinvestering. Våre rådgivere vurderer din situasjon, anbefaler passende veier fremover og utvikler skreddersydde strategier som sikrer oppholdstillatelse samtidig som de fremmer dine bredere forretnings- og investeringsmål i De forente arabiske emirater.
