Overslaan naar inhoud 
Vastgoed kopen in Dubai betekent niet langer dat je eigendom op je eigen naam moet hebben, en het vereist ook geen oprichting op een offshore-eiland duizenden kilometers verderop. Sinds het Dubai Land Department in 2018 een memorandum van overeenstemming ondertekende met Abu Dhabi Global Market, kunnen investeerders vrije eigendom registreren via lokaal gevestigde special purpose vehicles, meestal SPV's genoemd. Deze entiteiten vallen onder het Engelse gewoonterecht, hebben een belastingvrije periode van vijftig jaar en, wat cruciaal is, voldoen aan de regels van het Land Department voor eigendomsregistratie. Met andere woorden, eigendom van onroerend goed in Dubai via ADGM SPV's combineert de juridische vertrouwdheid van Londen met de praktische geloofwaardigheid van een vergunning in de VAE. In dit artikel worden de evolutie van de regels voor buitenlands eigendom, de praktische aspecten van een SPV-aankoop, successievoordelen, tariefschema's en veelvoorkomende valkuilen uitgelegd. Dubai en ADGM-voorschriften.
Inzicht in vastgoedeigendom in Dubai via ADGM SPV's
Dubai opende zijn vastgoedmarkt voor het eerst voor buitenlandse kopers in 2006 door middel van een belangrijke wetgeving die specifieke freehold- en longleaseholdzones aanwees. Populaire gebieden zoals Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Emirates Hills, The Meadows en Dubai Marina vielen onder de freehold-lijst, waardoor niet-GCC-onderdanen het volledige eigendomsrecht konden verwerven. In die tijd konden investeerders eigendommen registreren op persoonlijke naam of via verschillende bedrijfsstructuren, waaronder bedrijven van de Britse Maagdeneilanden of de Kaaiman-eilanden.
In de loop der jaren heeft het Dubai Land Department zijn aanpak verfijnd en de nadruk gelegd op transparantie, economische substantie en lokale naleving. Tegen 2012 beperkte de overheid offshore eigendom tot de Jebel Ali Free Zone, beter bekend als JAFZAomdat die bedrijven registers indienden in de VAE. Hoewel het praktisch was, hadden JAFZA-entiteiten vaak een BVI- of Kaaiman-moederbedrijf dat eindeloze attesten, certificaten van invaliditeit en ambassadestempels vereiste. Deze administratieve overheadkosten ondermijnden juist de snelheid en de kostenvoordelen die investeerders in eerste instantie hadden aangetrokken en daarom zochten ze naar een andere optie.
Toetreed tot de ADGM: een gewoon rechtsalternatief binnen de Emiraten
Abu Dhabi Global Market begon zijn activiteiten in 2015 op Al Maryah Island en vestigde zich al snel als een van ‘s werelds toonaangevende on-shore financiële vrije zones. Het heeft ongewijzigd Engels gewoonterecht aangenomen, onafhankelijke rechtbanken in het leven geroepen en een flexibel SPV-kader geïntroduceerd dat meerdere aandelenklassen, fractioneel eigendom en geen minimumkapitaal toestaat.
Het Dubai Land Department erkende deze sterke punten en ondertekende in 2018 een overeenkomst waarin werd bevestigd dat ADGM-geregistreerde entiteiten eigendomsbewijzen mogen houden, op voorwaarde dat ze voldoen aan de standaard KYC-regels en de regels voor bekendmaking van de uiteindelijke begunstigde eigenaar. Die ene beleidsbeslissing zette een migratie in gang weg van Caribische holdings, waarbij verre jurisdicties werden vervangen door een vehikel dat toezichthouders, banken en notarissen in enkele minuten kunnen verifiëren.
Wie mag onroerend goed kopen en waar
De hoofdregel blijft ongewijzigd: ingezetenen van de VAE en de GCC kunnen overal in Dubai kopen, terwijl niet-GCC-ingezetenen alleen in aangewezen zones met vrije eigendom of erfpacht kunnen kopen. Deze zones strekken zich nu uit van de beroemde enclaves aan het strand tot wijken met gemengd gebruik zoals Jumeirah Lake Towers, Business Bay en delen van Dubai South.
Belangrijk is dat een individu geen verblijfsvisum voor de VAE nodig heeft om onroerend goed te kopen, evenmin als de aandeelhouder van een ADGM SPV; de enige vereiste is dat de transactie plaatsvindt in een toegestaan gebied. Wanneer de koper een SPV is, moet ten minste één tekenbevoegde van het bedrijf woonachtig zijn in de Samenwerkingsraad van de Golf, een voorwaarde waaraan gemakkelijk kan worden voldaan door de gelicentieerde bedrijfsdienstverlener aan te stellen die de ADGM-regeling al verplicht stelt.
Anatomie van een ADGM SPV: eigendom, bestuur en oprichting
Een SPV is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid waarvan het enige doel is om activa en passiva aan te houden die verband houden met een specifieke onderneming. In de ADGM kan het opgericht worden met één directeur, één aandeelhouder en één aandeel in US-dollar. Met fractionele aandelen kan het vehikel investeerders accommoderen die ongelijke bedragen bijdragen, een elegante oplossing als broers en zussen fondsen bundelen om een villa te kopen.
Het bestuur volgt de Britse bedrijfsnormen: bestuurders hebben fiduciaire plichten, jaarrekeningen moeten binnen negen maanden na het einde van het jaar worden ingediend en er moet een privéregister worden bijgehouden van personen met belangrijke zeggenschap. Het oprichtingsproces is puur digitaal. Na het reserveren van de naam uploadt de bedrijfsserviceprovider paspoorten, een bewijs van adres en een samenvatting van het bedrijfsplan, betaalt een bescheiden licentiekosten en ontvangt binnen drie tot vijf werkdagen een oprichtingscertificaat. Er zijn geen ambassadeverklaringen nodig omdat de entiteit al lokaal is.
Onze werktijden: Maandag tot vrijdag, 9 AM - 6 PM GMT+4
Liever een bericht sturen? Neem contact met ons op via messengers of bel ons gewoon:
Verzelfstandiging van meerdere eigendommen onder één holding
Hoge-vermogensfamilies kopen vaak na verloop van tijd appartementen, waarbij elk eigendomsbewijs op naam van een ander familielid staat. Deze lappendeken bemoeilijkt toekomstige herfinanciering en successieplanning. Eén SPV kan deze eenheden verwerven en gewone aandelen uitgeven aan elk familielid in verhouding tot hun bijdrage.
Huurinkomsten stromen naar één bankrekening, gecontroleerde overzichten leggen de prestaties van de portefeuille vast en toekomstige verkopen leiden tot een eenvoudige overdracht van aandelen in plaats van een nieuwe eigendomsakte, waardoor registratiekosten worden bespaard en naamswijzigingen bij nutsbedrijven worden voorkomen. Voor een grotere investeerder kunnen aparte SPV’s worden opgericht voor elke toren of wijk, die vervolgens worden ondergebracht in een ADGM-holding die preferente aandelen uitgeeft aan passieve mede-investeerders.
Scheiding van aansprakelijkheid en bescherming van activa
In veel rechtsgebieden stelt persoonlijk eigendom de belegger bloot aan procesrisico’s die voortvloeien uit niet-gerelateerde zakelijke ondernemingen of persoonlijke garanties. Daarentegen blijft eigendom in een SPV afgeschermd van de schuldeisers van de aandeelhouder. Zelfs als de aandeelhouder geconfronteerd wordt met een vonnis in een ander land, blijft het eigendom in Dubai buiten bereik tenzij een eiser de bedrijfsluier doorprikt, een hoge lat onder common-law normen.
"Voor extra bescherming kan de aandeelhouder SPV-aandelen onderbrengen in een ADGM-stichting die werkt als een trust, waardoor het vruchtgebruik wordt gescheiden van de juridische controle en een extra laag wordt geboden tegen gedwongen successieclaims."
Erfenis en Sharia-overwegingen
Een belangrijke reden waarom expats van oudsher offshorebedrijven gebruikten, was om Sharia-gebaseerde successie te omzeilen, waarbij bezittingen op naam van een individu in vaste aandelen verdeeld kunnen worden onder erfgenamen. ADGM bedrijven vallen buiten de Wet op de Persoonlijke Status van de VAE, dus bij het overlijden van een aandeelhouder gaan de aandelen over volgens het vennootschapsreglement van de jurisdictie of een aandeelhoudersovereenkomst.
Praktisch betekent dit dat niet-moslim eigenaren een testament kunnen opstellen in hun thuisland dat SPV-aandelen nalaat aan een willekeurige begunstigde, en ADGM rechtbanken zullen dat document respecteren. Moslimaandeelhouders kunnen nog steeds onderworpen zijn aan Sharia-toewijzing, maar de SPV-structuur vereenvoudigt het proces door het onroerend goed te isoleren in een bedrijfsverpakking, wat de complexiteit van het testament vermindert.
Landschap van kosten: Van eigendomsregistratie tot voortdurende naleving
Dubai Land Department heft vier procent overdrachtsbelasting op elke verkoop, of de koper nu een individu of een SPV is. Als de SPV later aandelen overdraagt aan een nieuwe eigenaar, eist het departement meestal een verklaring van geen bezwaar en betaling van dezelfde vergoeding van vier procent omdat het een aandelenoverdracht beschouwt als een indirecte overdracht van onroerend goed. Er is echter een uitzondering voor zogenaamde schenkingsoverdrachten.
Wanneer het onroerend goed wordt overgedragen van een individu naar een SPV die volledig eigendom is, of tussen directe familieleden, kan het departement een lagere vergoeding van een achtste van een procent goedkeuren, momenteel 0,125 procent, hoewel dit discretionair blijft. Aan de kant van ADGM betaalt de SPV een jaarlijkse licentieverlenging van ongeveer duizend vijfhonderd US dollar, een verlenging van de gegevensbescherming van honderd dollar en vergoedingen voor bedrijfsdiensten die variëren tussen vier- en zesduizend dollar. Voor de meeste beleggers zijn deze kosten veel lager dan de geaccumuleerde attestkosten en koerierskosten die geassocieerd worden met offshore jurisdicties.
Krijg de meest relevante informatie over het zakenleven in Dubai
Het aankoopproces stap voor stap
Pre-purchase due diligence
De koper geeft opdracht aan een transportfirma om te bevestigen dat de verkoper het eigendomsrecht heeft, dat er geen servicekosten onbetaald zijn en dat er geen hypothecaire pandrechten bestaan.
Oprichting van de SPV
Terwijl de due diligence wordt uitgevoerd, richt de bedrijfsdienstverlener van de investeerder de SPV op, uploadt de informatie over de uiteindelijke begunstigde en zorgt voor een tekenbevoegde die in de Golf woont.
Geen-bezwaar certificaat van de ontwikkelaar
Als de woning binnen een master community ligt, geeft de ontwikkelaar een NOC af waarin wordt bevestigd dat de servicekosten actueel zijn.
Uitvoering van de koopovereenkomst
Koper en verkoper tekenen het uniforme contract van de Dubai Land Department; de koper betaalt een aanbetaling van tien procent en de administratiekosten van de afdeling.
Oplevering bij een trustkantoor
Op de dag van voltooiing ontmoeten de partijen elkaar bij een erkende trustee, de vertegenwoordiger van de SPV presenteert de originele oprichtingsdocumenten en het Land Department drukt een nieuwe eigendomsakte af op naam van de SPV.
Bankrekening en aansluiting nutsvoorzieningen
De SPV opent een bankrekening in de VAE, stort per post gedateerde cheques voor de servicekosten en registreert zich bij de Dubai Electricity and Water Authority.
Financieringsoverwegingen, hypotheken en securitisatie
Lokale banken accepteren steeds vaker ADGM SPV’s als kredietnemers. De SPV vaardigt een bestuursbesluit uit dat de hypotheek goedkeurt, registreert de last bij de ADGM-registrator en ondertekent de standaardzekerheidsdocumenten van de bank, waarna de kredietverstrekker de hypotheek registreert bij het Land Department. Omdat de SPV geen andere bedrijfsmiddelen bezit, heeft de kredietverstrekker een duidelijke zekerheidspositie. Sommige investeerders gebruiken een portefeuille van SPV’s ter ondersteuning van een islamitische financieringsfaciliteit, waarbij de huurinkomsten worden samengevoegd in een master cashflow waterval. Anderen geven sukuk uit via een holding die verschillende SPV’s bezit, wat aantoont dat vastgoedbezit in Dubai via ADGM SPV’s kapitaalmarkttransacties kan ondersteunen die veel verder gaan dan traditionele hypotheken.
"ADGM-stichtingen kunnen opvolgingsstrategieën verbeteren door eigendom en controle van SPV's te scheiden, waardoor niet-moslims minder worden blootgesteld aan op de sharia gebaseerde erfenisregels."
Wijziging van aandeelhouderschap en exitstrategieën
Het onroerend goed van een SPV kan worden verkocht via een conventionele eigendomsoverdracht of via een aandelenverkoop van de SPV zelf. Een aandelenverkoop is vaak aantrekkelijk voor geavanceerde kopers omdat zo een nieuwe overdrachtsvergoeding van vier procent wordt vermeden, hoewel het Land Department nog steeds een verklaring van geen bezwaar moet afgeven en kan aandringen op betaling van die vergoeding. De partijen onderhandelen over waarderingsaanpassingen voor eventuele latente belasting- of servicekostenverplichtingen. De ADGM Registrar vereist een schriftelijke kennisgeving voor elke aandelenwijziging en kan verzoeken om bijgewerkte registers van uiteindelijke begunstigden, dus transparantie blijft van het grootste belang.
Gemeenschappelijke valkuilen en hoe ze te vermijden
Enkele kopers vergeten dat een SPV een jaarrekening moet indienen, wat leidt tot te late betaling van rente. Anderen vergeten het Kadaster in te lichten als een aandeelhouder overlijdt, wat toekomstige herfinanciering bemoeilijkt. Er treden vaak vertragingen op wanneer aandeelhouders buiten de GCC verblijven en toch proberen op te treden als tekenbevoegde; dit probleem wordt opgelost door de bedrijfsdienstverlener aan te stellen. Een andere fout is het gebruik van een buitenlandse offshore moedermaatschappij boven de ADGM SPV, waardoor het attestatiedoolhof waaraan de investeerder probeerde te ontsnappen, opnieuw wordt ingevoerd. De beste praktijk houdt de keten volledig binnen het common-law ecosysteem van de VAE, vaak met een stichting aan de top voor opvolgingsplanning.
Documentatie checklist voor vlotte registratie
De trustee in Dubai zal originelen vragen van het oprichtingscertificaat, de handelsvergunning, de oprichtingsakte en de statuten van de SPV, een recent bewijs van goede reputatie en een bewijs van het feit dat de SPV niet ouder is dan zes maanden. Wettelijke vertalingen van oprichtingsdocumenten in het Arabisch zijn verplicht, net als een origineel bestuursbesluit dat de aankoop goedkeurt. Als er een volmacht wordt gebruikt, moet deze zijn voorzien van een notariële stempel uit de VAE. Tot slot moet het paspoort van de tekenbevoegde worden getoond, waaruit blijkt dat een inwoner van de GCC het ondertekeningsproces controleert.
-
Dubai Land Department tarieven zijn inclusief 4% overdrachtskosten, hoewel gereduceerde tarieven van toepassing zijn op overdrachten binnen de familie of SPV’s, afhankelijk van goedkeuring.
-
Jaarlijkse kosten omvatten licentievernieuwing (ongeveer USD 1.500), gegevensbescherming (USD 100) en vergoedingen voor bedrijfsdienstverleners (USD 4.000-6.000), nog steeds lager dan offshore administratieve lasten.
</li
-
Degelijke documentatie, in de GCC gevestigde ondertekenaars en bewustzijn van rapportageverplichtingen zijn cruciaal voor het vermijden van vertragingen, boetes of wrijvingen in de regelgeving.
Toekomstperspectief voor SPV-vastgoedstructuren
Het Dubai Land Department is bezig met het uitrollen van blockchain-gebaseerde titelgrootboeken, die real-time updates mogelijk kunnen maken wanneer een SPV een hypotheek registreert of huurinkomsten toewijst aan een geldschieter. Fintech-bedrijven in het DIFC zijn bezig met proefplatforms voor gedeelde eigendom die SPV-aandelen tokenen op basis van door de DFSA uitgegeven security-token licenties, wat suggereert dat technologie eigendom van onroerend goed in Dubai via ADGM SPV’s nog naadlozer zal maken. Milieu-, sociale en bestuurlijke openbaarmaking ligt ook in het verschiet; verhuurders kunnen binnenkort de energiescore van gebouwen opnemen in de jaarlijkse SPV-opbrengsten, waardoor Dubai voorloopt op veel Europese steden op het gebied van transparantie van groene activa.
Aston VIP is een van de grootste SPV’s van Dubai.
De rol vanston VIP bij het structureren van uw vastgoed
Het opzetten van een SPV, het coördineren van trustee benoemingen, het vertalen van documenten en het onderhouden van contacten met zowel ADGM als het Dubai Land Department kan investeerders afleiden van het evalueren van het vastgoed zelf. Aston VIP biedt kant-en-klare ondersteuning, het opstellen van op maat gemaakte oprichtingsdocumenten, optreden als de residentiële tekenbevoegde, het veiligstellen van bankrekeningen en het begeleiden van elke goedkeuring tot aan de dag van de eigendomsuitgifte. Na voltooiing zorgen wij voor de jaarlijkse aangiften, deponeringen van economische substanties en kennisgevingen van overdracht van aandelen, zodat naleving nooit herfinanciering of doorverkoop in de weg staat. Ontdek hoe onze end-to-end service uw volgende aankoop kan stroomlijnen via onze contactpagina.
