DIFC getoken crowdfunding

Lees meer over hoe een tokenised real estate crowdfunding platform in de DIFC, gereguleerd door de Dubai Financial Services Authority, zou kunnen functioneren. We bekijken hoe veiligheidstokens een rol spelen bij vastgoedtransacties, hoe fractioneel eigendom liquiditeit kan stimuleren en hoe de DFSA toezicht houdt op deze opkomende markt. We evalueren ook de praktische stappen om een tokenised real estate crowdfunding platform op te richten in het DIFC, inclusief licentieverlening, compliance verplichtingen en kapitaalvereisten, terwijl we wijzen op mogelijke voordelen en uitdagingen onderweg.

Waarom het DIFC uitblinkt in innovatie

Het Dubai International Financial Centre behoort tot de top van 's werelds financiële jurisdicties. Met een uniek systeem van gewoonterecht biedt het een stabiel regelgevend kader voor bedrijven die het Midden-Oosten, Noord-Afrika en Zuid-Azië willen bedienen. In 2018, de DFSA heeft regelgeving voor crowdfunding geïntroduceerden biedt drie hoofdcategorieën aan: crowdfunding op basis van investeringen, leningen en vastgoed.

Ondertussen is deel één van de DIFC-regeling voor digitale activa houdt zich specifiek bezig met veiligheidstokens. De vereniging van deze twee regelgevende initiatieven, crowdfunding en tokenisatie, vormt de basis voor een veelbelovende benadering van vastgoedinvesteringen, waarbij fractionele eigendomsbelangen worden geslagen en beheerd op gedistribueerde grootboeken, en zo wereldwijd deuren worden geopend voor kleinere investeerders.

Tokens en hoe de DFSA ze definieert

Als het gaat om digitale activa in DIFC, verwijst de DFSA naar tokens als digitale representaties van waarde, rechten of verplichtingen die elektronisch worden opgeslagen en overgedragen op een gedistribueerd grootboek. Ze zijn vaak afhankelijk van cryptografie voor hun gepercipieerde of inherente waarde. Een security token is een token dat dezelfde of vergelijkbare kenmerken heeft als conventionele effecten (aandelen, obligaties of futures) en daarom onderworpen is aan hetzelfde toezicht als typische beleggingen.

In het verlengde daarvan kan elk vastgoedtoken dat gedeeltelijk eigendom geeft in een vastgoedobject of dat een winstaandeel geeft uit huurinkomsten of waardestijging, in de ogen van de DFSA worden behandeld als een effecttoken. Dat brengt dezelfde vergunnings- en nalevingsmaatregelen met zich mee als traditionele effecten, waaronder prospectusvereisten en beleggersbescherming.

Hoewel de DFSA innovatie aanmoedigt, wil ze ook de garantie dat platforms transparant, stabiel en eerlijk blijven voor zowel lokale als buitenlandse investeerders.

Combinatie van crowdfunding met tokenisatie

Crowdfunding heeft al baanbrekend werk verricht met het idee van gedeeld eigendom van onroerend goed. Platforms bieden een lijst van eigendommen aan, waarbij fondsen worden geworven bij grote groepen kleinere investeerders. Individuen kunnen bedragen bijdragen die veel kleiner zijn dan de aankoopkosten van een volledig huis of een commerciële faciliteit, waardoor vastgoed wordt gedemocratiseerd. Conventionele crowdfunding vereist echter vaak extra stappen voor aandelenoverdrachten of uitstappen, waardoor de liquiditeit beperkt kan blijven.

Tokenisatie introduceert digitale tokens om die vastgoedaandelen of schuldinstrumenten te vertegenwoordigen. Door het slaan van tokens op een blockchain kan de overdracht tussen investeerders bijna onmiddellijk plaatsvinden, met lagere administratieve kosten. Een token kan ook specifieke rechten coderen, zoals automatische dividenden uit huurstromen. Praktisch gezien behoudt een getoken vastgoed crowdfunding platform de kernfunctie van het verzamelen van financiering, maar gebruikt het gedistribueerde grootboek om het belang van elke investeerder te registreren. Als het platform de relevante DFSA-licentie verkrijgt, kan het particuliere investeerders of professionele partijen werven onder welomschreven limieten.

Voordelen van tokenised real estate crowdfunding

Lagere instapmomenten: Investeerders kunnen kleinere delen van meerdere eigendommen kopen zonder de last van conventioneel papierwerk of grote kapitaaluitgaven.
Globaal marktbereik: Blockchain tokens kunnen in principe worden verhandeld door investeerders uit meerdere jurisdicties, waardoor de liquiditeit toeneemt, hoewel lokale regels nog steeds van toepassing zijn.
Operationele efficiëntie: Geautomatiseerde nalevingscontroles, onboarding van investeerders en dividenduitkeringen kunnen worden afgehandeld door programmeerbare smart contracts, waardoor de overhead afneemt.
Snellere afwikkeling: Smart contracts kunnen bijna real-time settlement mogelijk maken, waardoor T+2 of T+3 wachttijden wegvallen en deelnemers 24/7 kunnen handelen.
Verbeterde gegevensbeveiliging: Blockchains zijn doorgaans beter bestand tegen aanvallen dan gecentraliseerde databases, plus transactiegeschiedenissen zijn publiekelijk verifieerbaar.
Geïntegreerde compliance: AML- of KYC-beperkingen kunnen worden ingebouwd in de tokenlogica, waardoor ongeoorloofde overdrachten worden voorkomen of transacties worden beperkt tot bepaalde rechtsgebieden.
Flexibiliteit van de portefeuille: Verschillende activa, van kantoren tot woningen, kunnen op hetzelfde platform worden genoteerd, zodat beleggers gevarieerde portefeuilles kunnen opbouwen.

Voor vastgoedeigenaren kan deze aanpak een brede basis van retail- of professionele financiering aantrekken, waardoor meerdere projecten tegelijk kunnen worden gefinancierd. Ondertussen kunnen kleinere geldschieters hun risico spreiden over meerdere ontwikkelingen, op zoek naar rendement uit vastgoedwinsten zonder vast te zitten aan traditionele structuren.

Telefoonnummer

Liever een bericht sturen? Neem contact met ons op via messengers of bel ons gewoon:

Het crowdfundingraamwerk van de DFSA

Sinds 2018 erkent de DFSA drie soorten crowdfunding in DIFC: op investeringen gebaseerd, op leningen gebaseerd en op onroerend goed gebaseerd. Elk is gecategoriseerd als een Categorie 4 gereguleerde activiteit, wat betekent dat de hoofdfunctie “Het exploiteren van een crowdfundingplatform” is. Het vereiste basiskapitaal is 140.000 US dollar, hoewel de werkelijke verplichtingen hoger kunnen zijn, afhankelijk van overhead en op risico gebaseerde berekeningen. De DFSA stelt ook jaarlijkse investeringsplafonds in voor particuliere klanten. Normaal gesproken kan een retaildeelnemer maximaal 50.000 US dollar per kalenderjaar beleggen, zodat onervaren beleggers extreme risico’s kunnen vermijden.

Platforms kunnen bestaan uit particuliere of professionele beleggers, hoewel er extra nalevingsmaatregelen van toepassing zijn om kleinere deelnemers te beschermen, zoals disclaimers, risicowaarschuwingen en beperkingen op hoeveel elk van hen kan toewijzen aan een enkel project. Omdat onroerend goed vaak wordt gezien als stabiel en tastbaar, vindt crowdfunding in onroerend goed weerklank bij een breed publiek. De DFSA blijft er echter op letten dat er geen ongefundeerde claims of illusies van gegarandeerde rendementen worden gemaakt, vooral wanneer tokenisatie wordt geïntroduceerd.

Wanneer vastgoedtokens veiligheidstokens worden

Een token dat verwijst naar de fractionele eigendom van een onderliggend vastgoedobject verleent de houder doorgaans een belang in de potentiële inkomsten of vermogensgroei. Dit scenario valt onder de definitie van een security token. De DFSA test of het token zich gedraagt als een aandeel, schuldbrief of toekomstig contract. Als het aandelenbelang voldoet aan de criteria voor een investering, moet het platform het als zodanig behandelen, inclusief het opstellen van relevante aanbiedingsdocumenten. Hoewel sommige tokens zichzelf misschien proberen te positioneren als “utility tokens”, is de onderliggende economische realiteit datgene wat de DFSA zal onderzoeken.

Hence, a token is token.

Hence, a tokenised real estate crowdfunding platform in the DIFC offering partial property ownership or revenue shares becomes a property-based crowdfunding service and a security token issuer.

"Dezelfde regels die gelden voor de uitgifte van aandelen of schulden zijn van toepassing op deze digitale activa en vereisen een Key Features Document en, indien nodig, een vereenvoudigd of volledig prospectus, afhankelijk van de omvang en het type aanbod."

Het implementeren van tokenisatie in het platform

Vanuit een praktische invalshoek, zodra er genoeg fondsen zijn opgehaald voor een specifiek vastgoedobject, vormt het platform meestal een special purpose vehicle om het vastgoed te houden. Bij conventionele crowdfunding ontvangen de financiers aandelen in die SPV. In een getoken scenario worden de aandelen van de SPV geslagen als tokens op een blockchain. Deelnemers kunnen deze tokens opslaan in een persoonlijke portemonnee (niet-custodial) of ze door het platform laten bewaren in custodial wallets, met inachtneming van de regels voor klantenactiva. Deze regeling zou flexibelere handel of gedeeltelijke aflossingen mogelijk kunnen maken, hoewel de DFSA in het verleden gemakkelijke secundaire handel in crowdfundingaandelen heeft verboden.

Als de tokens worden opgeslagen in een persoonlijke portemonnee (niet-bewaard) of worden bewaard in bewaarportefeuilles, dan zijn de regels voor klantenactiva van toepassing.

Als de tokens worden erkend als veiligheidstokens, zou het platform kunnen proberen om ze op te nemen in een goedgekeurd alternatief handelssysteem. De DFSA heeft een regime voor digitale activa geïntroduceerd dat de markten voor veiligheidstokens dekt, maar het is nog niet volledig uitgebreid naar stablecoins, ruiltokens of gebruikerstokens. Als er in de DIFC een gereguleerd ATS komt dat vastgoedtokens verhandelt, kunnen crowdfunders in vastgoed investeerders daar naartoe leiden om te verkopen of te kopen. Ondertussen blijft het mogelijk dat tokens kunnen worden verhandeld in een andere erkende jurisdictie als de cross-listing regels worden gerespecteerd.

Behoefte aan personeel en compliance

Gezien tokenised real estate crowdfunding een gereguleerd gebied is, eist de DFSA een minimale standaard van senior managers en ondersteunende professionals. Bijvoorbeeld:

Raad van bestuur met een niet-uitvoerende voorzitter, die de governance waarborgt.
Senior executive officer (SEO) met meer dan 10 jaar financiële ervaring, woonachtig in de VAE.
Finance officer (FO) die de financiële rapportage beheert, mogelijk uitbesteed als het beleid op groepsniveau volstaat, maar afhankelijk van de goedkeuring van de DFSA.
Risk officer voor het bewaken van operationele, krediet- en liquiditeitsrisico’s, hoewel de DFSA uitbesteding kan toestaan als het bedrijf niet groot is.
Chief technology officer als het platform geavanceerde DLT-oplossingen gebruikt, die beveiligingsaudits en de integriteit van slimme contracten garandeert.
Compliance officer woonachtig in de VAE, met een decennium in compliance functies.
Money-laundering reporting officer (MLRO), die dezelfde persoon kan zijn als de CO, mits voldoende gekwalificeerd en ook woonachtig in het land.
IT-auditor van een onafhankelijke derde partij, die de jaarlijkse systemen controleert.

Deze rollen weerspiegelen de principle-based benadering van de DFSA. Elk platform moet aantonen dat het een robuuste reeks controles heeft, van KYC-verificatie tot protocollen voor gegevensbeveiliging, vooral wanneer tokens worden geslagen of verhandeld. Omdat het platform met geld van klanten kan omgaan, staat de dagelijkse beveiliging van fondsen en gegevens centraal in het toezicht van de DFSA.

Capital requirements and client assets

A Category 4 platform typically has a base capital requirement of 140,000 US dollars, but the DFSA calculates final obligations using three tests: base capital, risk-based capital, and expense-based capital. Whichever is highest becomes the required figure. If the firm expects high expenses or large transaction volumes, the DFSA might raise the bar. Crowdfunding platforms also handle client monies, meaning they hold participants’ funds before releasing them to the property SPV. That triggers an additional calculation that often sets capital at 18/52 of annual projected expenses, though it could vary.

Servicing investors beyond the DIFC

Law No. (5) of 2021 clarified that DIFC firms may offer products and services outside the DIFC, provided the main business premises are located in the free zone. Marketing in Dubai or other emirates is therefore possible, as is extending services overseas. However, further rules apply if the platform markets or distributes funds to local UAE residents or across certain jurisdictions. Meanwhile, the concept of a “passporting” regime might allow a fund manager to list property tokens in other free zones or countries, as part of an emerging cross-border network.

"Platforms moeten gescheiden klantenrekeningen aanhouden en zich houden aan de regels voor klantengeld, zodat het geld van beleggers gescheiden blijft van de operationele rekeningen."

Stappen voor het lanceren van een tokenised vastgoed crowdfunding platform

Initiële planning

De toekomstige oprichters definiëren hun model (crowdfunding op basis van vastgoed met uitgifte van token), gaan in gesprek met het DIFC FinTech Team of DFSA om de belangrijkste verwachtingen te verduidelijken en de aanpak te verfijnen.

Reglementair businessplan

Er wordt een gedegen plan ontwikkeld, samen met financiële prognoses, waarin wordt verduidelijkt hoe tokens zullen worden gegenereerd, hoe vastgoeddeals worden gestructureerd, hoe KYC wordt geïntegreerd en hoe het klanttraject eruitziet. De DFSA beoordeelt het plan en geeft aanvankelijk commentaar.

Volledige aanvraag

Het platform legt de laatste hand aan het interne beleid, van AML tot corporate governance, stelt formulieren op voor elke sleutelfiguur en bereidt een technologieoverzicht voor. Vervolgens dient het een formeel pakket in bij de DFSA, dat doorgaans binnen een week of twee op volledigheid wordt gecontroleerd.

Gedetailleerd onderzoek

De DFSA onderzoekt de aanvraag binnen 60-90 dagen en vraagt om verduidelijkingen, platformdemonstraties en interviews met de SEO, CO, MLRO en FO. Het platform moet aantonen dat het klaar is om de uitgifte van tokens, eigendomsdeals en gebruikersbeheer effectief af te handelen.

In-principe goedkeuring

Als dat het geval is, geeft de DFSA een voorlopige goedkeuring. Het bedrijf richt vervolgens een besloten vennootschap op in het DIFC, opent een bankrekening, stort kapitaal, sluit een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af en sluit contracten met accountants.

Eindvergunning

Als aan deze voorwaarden is voldaan, verleent de DFSA een Financial Services Permission. Het bedrijf kan beginnen met investeerders aan te trekken, vastgoeddeals te noteren en deze belangen uiteindelijk te tokenen. Voor secundaire handel, indien gepland, kan een koppeling met een gereguleerde beurs of ATS nodig zijn.

Kosten en logistieke details

De DFSA brengt kosten in rekening voor het verwerken van een aanvraag (5.000 US dollar), een retail endorsement fee (20.000 als je met retailklanten handelt) en 10.000 jaarlijkse licentiekosten. Het DIFC brengt kosten in rekening voor naamsreservering, oprichting en een commerciële licentie. Deze kunnen oplopen tot ongeveer 20.800 US dollar voor de oprichting, met nog eens 12.000 tot 20.000 of meer aan jaarlijkse kosten, plus kosten voor gegevensbescherming.

Na de registratie moet het bedrijf een kantoor huren in het DIFC. Co-working spaces beginnen rond de 19.000 tot 35.000 US dollar. De officiële regel is dat voor elk visum 80 vierkante meter nodig is, tenzij er gebruik wordt gemaakt van een erkend zakencentrum. Het visum zelf kost ongeveer 1.500 US dollar, plus een borgsom.

Het bouwen van een gereguleerd crowdfundingplatform in DIFC vereist vergoedingen op twee fronten: DFSA en de DIFC Registrar of Companies.

Platforms moeten zich houden aan de DFSA-richtlijnen voor de omgang met geld van cliënten, AML-controles en het hogere personeel (waaronder een senior executive officer, compliance officer en MLRO)
Zodra een eigendom gefinancierd is via crowdfunding, wordt het overgedragen aan een SPV waarvan de aandelen getoken kunnen worden en verdeeld onder de investeerders
Voor secundaire handel kan een notering aan een gereguleerd alternatief handelssysteem (ATS) nodig zijn, met extra controles rond technologische audits en consumentenbescherming
De kosten omvatten DFSA-aanvraag- en licentiekosten, DIFC-registratie, kosten voor gegevensbescherming en kantoorleasing binnen de DIFC

</li

Mogelijke uitdagingen en toekomstige richtingen

Hoewel tokenisatie van vastgoed via crowdfunding aantrekkelijk klinkt, is het een ongeteste aanpak in lokale markten. Belangrijke hindernissen zijn onder andere:

Regulatoire acceptatie

De DFSA is nog maar net begonnen met het aanpakken van veiligheidstokens, dus het combineren ervan met crowdfunding kan gepaard gaan met strenge controles en mogelijke beperkingen op de secundaire handel.

Liquiditeit

Zelfs als tokens worden geslagen, is het mogelijk dat ze geen onmiddellijke of diepe liquiditeit genieten, tenzij er een robuuste markt ontstaat met voldoende kopers en verkopers.

Grensoverschrijdende kwesties

Investeerders in andere rechtsgebieden kunnen te maken krijgen met lokale beperkingen, dus het platform moet ervoor zorgen dat de buitenlandse effectenwetgeving wordt nageleefd.

Project levensvatbaarheid

Het platform moet nog steeds een grondige due diligence uitvoeren op vastgoeddeals, aangezien het tokeniseren van een zwak vastgoedproject de fundamentele investeringsrisico’s niet oplost.

bewaring

Het opslaan van tokens in zowel gebruikersportefeuilles als custodial oplossingen kan leiden tot zorgen over de veiligheid of regelgeving, vooral als het platform activa van klanten moet behandelen.

De regio blijft echter toegewijd aan zowel vastgoed als geavanceerde financiering. Naarmate de DFSA de richtlijnen verfijnt en meer deelnemers gedeeltelijke tokenoplossingen testen, zou het concept van een tokenised vastgoed crowdfunding platform in de DIFC brede acceptatie kunnen krijgen. Investeerders kunnen profiteren van fractioneel eigendom, directe blockchain-gebaseerde afwikkeling en mogelijke cross-listing buiten de VAE.

Conclusie

Het opzetten van een tokenised real estate crowdfunding platform in de DIFC voegt twee sferen samen: vastgoedfinanciering en digitale veiligheidstokens. Onder het toeziend oog van de DFSA kunnen bedrijven kapitaal ophalen door fractionele vastgoedbelangen aan te bieden, geslagen als tokens op een gedistribueerd grootboek. Als deze aanpak goed wordt uitgevoerd, kan dit een nieuw tijdperk van vastgoedtoegankelijkheid inluiden, waarbij wereldwijde deelnemers stukken vastgoed in Dubai of de Verenigde Arabische Emiraten kunnen kopen. De onderliggende compliance blijft echter streng, waarbij elke emittent robuust bestuur, technologisch toezicht en bescherming van investeerders moet aantonen.